南昌地产业内人士分析，在房贷收紧、部分城市房价下跌等因素冲击下，南昌楼市供需格局已经悄然发生变化，部分楼盘已经出现价格“暗降”现象，而更加明显的“降价潮”也在酝酿之中。
房子越卖越多，消化库存需7个半月
伴随南昌一个个新楼盘如雨后春笋般拔地而起，呈现出一派繁荣景象的同时，也引出了大家的疑问：这么多房子上市，都能很快卖出去吗？答案是否定的。
截至4月21日，南昌市新建商品住宅可售套数为22134套，可售面积逾26万平方米。短短2个月时间，库存量激增约4000套、40万平方米。2月底，南昌市住宅可售面积为220万平方米，可售套数为18422套。
“房子越卖越多，这已经成为南昌楼市的隐忧。”丰源集团营销总监李念分析，按照前12个月的月均销售速度计算，消化这些存量房，需要7个半月时间。按照楼市的规律，这并非是不可控的风险，实际上，与其他城市相比，南昌楼市库存量也并不算高。
问题在于，现在的房子越卖越多，短期内库存量激增，而市场需求在减少，成交量持续萎缩。这说明楼市的供需格局已经悄然发生变化，这也是市场可能发生逆转的重要推动力。
研究机构分析报告显示，受房贷收紧、杭州楼盘降价等影响，3月份，南昌楼市有36个楼盘开盘，其中，15个楼盘集中在最后一周推出，14个楼盘采取分单元或户型、楼层推出。这说明开发商在目前成交低迷期底气不足，试探动作明显。而当月的销售率也不足五成，创下近三年新低。
失去了“金三月”，一部分楼盘将开盘时间延迟到4月。当月，南昌楼市预计有44个楼盘开盘，预计供应量将在60万平方米左右。
但是，现实却给了许多开发商当头一棒。4月1日至20日，日均成交量仅60套。如4月第二周，市区新建商品住宅新增预售房源达1609套，而交易网签量仅458套。
暗降开始，楼市酝酿“降价潮”？
去年底，南昌楼市的“日光盘”频出，短短几个月时间，市场发生了逆转。杭州房价下降的“示范效应”正在南昌发酵，尽管尚未有楼盘高调降价，但是，各种价格“暗降”手段在不断上演。
有业内人士表示，南昌已经局部出现降价苗头，高新区板块和朝阳洲板块迹象明显。最近，位于高新区的两个楼盘相继推出了“封顶价”——每平方米7376元封顶、7395元封顶。实际上，这就是在变相降价，因为，在去年周边楼盘的均价已经超过了这个“封顶价”。
一位网友也“晒”出了自己几天前在某楼盘的看房经历：均价每平方米约11000元的房源，在抵减、多重优惠、赠卡后，降至每平方米9656元。而预售参考价为每平方米1万元的楼栋，其“内部团购”竟然才8000多。
同致地产顾问公司分析师称，南昌房价已经进入滞涨阶段，3月份的折扣率为去年下半年以来的最高。国家统计局公布的数据显示，3月，南昌市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，涨幅持续3个月收窄。
“或许再过一个月，南昌楼市的第一波降价潮就会出现。”李念认为，尽管近期没有新的调控政策出台，但是，限贷、限购政策一直在持续，开发商贷款、房贷都在收紧，南昌今年也只有部分品牌开发商和优质项目能够获得银行资金支持，这就给开发商带来了很大的心理压力，在销售不畅时，“以价换量”是一种必然选择。
在开发商看来，南昌楼市今年已经没有涨价动力了。目前的刚需购房者中，有七八成需要银行房贷支持，房贷一收紧，他们即使想购房也“心有余而力不足”，这导致市场购买能力下降。
江西日报记者 郑荣林
来源： 江西日报
